大阪府八尾市の土地価格・相場は？ 今後10年の価格推移も予想！注文住宅を建てる際の土地選びのポイント

はじめに八尾市の公示地価を紹介します。
公示地価は毎年3月に国土交通省が公表するもので、その年の1月1日時点における全国標準地の土地価格を示すものです。

2023年の八尾市の住宅地の公示地価（平均）は128,211円/㎡（423,838円/坪）。前年比は100.03％となっています。
下表は、八尾市の住宅地の公示地価（坪単価）をまとめたものです。 参考元：国土交通省「土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査 八尾市」
参考元：地価公示・地価調査（基準地価）マップ「八尾市 公示地価」

八尾市は、JR大和路線と近鉄大阪線、大阪メトロが乗り入れ、近鉄八尾駅、JR八尾駅、JR久宝寺駅３つの駅を中心とする地域が中核エリアとなっています。
地価の傾向としては、近鉄八尾駅を中心に、各駅から徒歩10分圏内の土地は上昇傾向にあるものの、駅から距離がある地域ではほぼ横ばい、市の東部（国道170号線以東）ならびに市の南部エリア（八尾空港の南）は下降傾向がみられます。

八尾市内の土地取引事例をいくつか紹介します。
取引価格（実勢価格）は取引時の市場価格であり、土地の形状や接道状況、周辺環境など個別要因で大きく変わり、不動産鑑定士が評価する公示地価とも乖離があります。

参考元：国土交通省「土地総合情報システム 八尾市」

大阪府八尾市は、大阪市の近郊都市として発展した人口20万26万人を超える（2023年9月現在）中核市です。大阪市内をはじめ東大阪市、堺市などに通勤、通学する人が多くいます。

近鉄八尾駅を中心に各沿線駅近くの利便性の高い場所は上昇傾向にありますが、それ以外の地域は横ばいかやや下落傾向がみられます。
八尾市において、今後の地価推移に影響する地域要因や個別要因は特になく、最寄り駅からの距離や利便性に応じてこれまでと同様に推移すると予測されます。

参考元：八尾市「八尾市の概要」
参考元：八尾市「都市計画マスタープラン」

平屋建てで必要となる土地面積を算出するには、必要な居住面積を知る必要があります。
この点、国は豊かな住生活を実現するために必要と考えられる住宅面積の水準（誘導居住面積水準）を示しています。

●単身者：55㎡
●2人以上の世帯：25㎡×世帯人数+25㎡※2

※1 一般型：郊外および都市部以外の戸建て住宅を想定した面積
※2 子どもは大人と同じ必要面積で想定（持ち家のため）

参考元：厚生労働省「住生活基本計画における居住面積水準」

下表は、誘導居住面積水準から算出した必要な住宅面積と土地面積です。平屋の場合、住宅面積と建築面積はほぼ同じと考えられることから、必要な土地面積は建てる地域の建ぺい率（土地面積に対して建てられる面積の割合）によって決まります。
八尾市の住居系用途地域の建ぺい率は、ほとんどの地域で60％が指定されていることから、土地面積を計算するにあたり建ぺい率60％として算出しました。

参考元：八尾市「都市計画図の検索」

さらに、上記の必要となる土地面積から予算の目安をまとめたものが下表となります。八尾市の取引事例を参考に坪単価50〜80万円の土地を購入した場合を想定し算出しています。

土地探しにおいて、予算的な問題から狭小地を検討することもあると思います。
狭小地とは一般的に15〜20坪程度の土地をいいますが、狭小地の家づくりでは注意点もあります。

狭小地では建築コストが高くなる場合がありますので注意が必要です。
狭小の敷地では、建築時に大型の重機や作業車が入れないこともあり、人の手に頼る分、作業工数や人件費が増え、結果的に建築コストが高くなることがあります。
狭小地の建物プランを考える際には、施工上の制限や建築コストについて意識する必要があります。

狭小地での注文住宅では、採光が悪くならないか注意する必要があります。
狭小地の場合、敷地いっぱいに家を建てることが予測され、隣地との境界、建物までの距離が必然的に近くなることが考えられます。
加えて、低層である分隣地や周辺の建物の影響を受けやすく、採光が悪くなりやすいといえます。
特に、駅近くの商業地域などでは、大規模な商業施設やビル、分譲マンションが建てられる可能性があることも注意しなければなりません。

最後に八尾市のおすすめエリアを紹介します。

八尾市の中心駅である近鉄八尾駅は、大阪難波駅まで乗り換え不要でアクセスできます。
駅周辺は、アリオ八尾など大型商業施設が2か所あり、スーパー、飲食店も数多くある生活利便性の高い地域です。
駅徒歩圏内で総合病院や図書館、文化会館などもあり、子育て世帯にもおすすめのエリアです。

近鉄河内山本駅は、近鉄大阪線と信貴線の2路線が通る駅です。駅周辺は、商店街やスーパー、飲食店がある一方、駅北側は八尾市内でも高級住宅地として評判のエリアです。
駅の南側は、八尾市でもトップクラスの人気がある市立山本南小学校の学校区となっています。

JR久宝寺駅は、快速停車駅として天王寺駅まで1駅、大阪駅へも30分程度でアクセスできる利便性の高い駅です。
駅周辺には、スーパーや総合病院（八尾市立病院）のほか、北側には府営の久宝寺緑地公園があり、スポーツ施設やプール、子ども広場など休日のおでかけに利用できます。

注文住宅を建てるとなると、まずは予算を決め、土地、建物の優先順位を明確にすることが大切です。そのためには、地域の相場や実情に詳しいと同時に建物プランや住宅性能について信頼できる住宅会社に依頼することが大切です。
プライムライフは、ZEH、長期優良住宅以上の断熱性能、耐震等級3を実現しつつ、建築家とともにデザイン性の高い注文住宅を提案しつづける住宅会社です。
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