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八尾市の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!注文住宅を建てる際の土地選びのポイント

家づくりノウハウ
公開日:2023.11.13
最終更新日:2024.04.10
株式会社プライムライフの家づくり写真
株式会社プライムライフの家づくり写真
家づくりノウハウ
公開日:2023.11.13
最終更新日:2024.04.10

八尾市の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!注文住宅を建てる際の土地選びのポイント

2階の大きな窓が印象的な白い外観の家
注文住宅の土地探しにおいて、立地条件や土地の広さによって必要な資金は変わります。
この記事では、大阪府八尾市の公示価格の推移や取引相場を紹介するとともに、必要な資金の目安、土地選びのポイントについて解説します。

目 次

大阪府八尾市の公示地価の推移

金額の推移について検討する男性
はじめに八尾市の公示地価を紹介します。
公示地価は毎年3月に国土交通省が公表するもので、その年の1月1日時点における全国標準地の土地価格を示すものです。

2023年の八尾市の住宅地の公示地価(平均)は128,211円/㎡(423,838円/坪)。前年比は100.03%となっています。
下表は、八尾市の住宅地の公示地価(坪単価)をまとめたものです。


所在地



最寄駅・距離



公示地価/坪(前年比)



八尾市桜ヶ丘2丁目



近鉄八尾・850m


674,380円(102%)


八尾市刑部1丁目



高安・500m


578,512円(101.1%)


八尾市太子堂2丁目



JR久宝寺・850m


386,777円(100.8%)


八尾市栄町2丁目



JR八尾・720m


459,504円(100.7%)


八尾市東町6丁目



河内山本・1600m


357,025円(100.0%)


八尾市八尾木4丁目



JR志紀・1200m


396,694円(100.0%)


八尾市弓削町南2丁目



JR志紀・1100m


309,421円(99.9%)


八尾市福万寺町4丁目



河内山本・2300m


297,521円(97.8%)


八尾市服部川7丁目



服部川・340m


145,455円(96.7%)

参考元:国土交通省「土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査 八尾市」
参考元:地価公示・地価調査(基準地価)マップ「八尾市 公示地価」

八尾市は、JR大和路線と近鉄大阪線、大阪メトロが乗り入れ、近鉄八尾駅、JR八尾駅、JR久宝寺駅3つの駅を中心とする地域が中核エリアとなっています。
地価の傾向としては、近鉄八尾駅を中心に、各駅から徒歩10分圏内の土地は上昇傾向にあるものの、駅から距離がある地域ではほぼ横ばい、市の東部(国道170号線以東)ならびに市の南部エリア(八尾空港の南)は下降傾向がみられます。

大阪府八尾市の土地取引価格(実勢価格)

売地イメージ
八尾市内の土地取引事例をいくつか紹介します。
取引価格(実勢価格)は取引時の市場価格であり、土地の形状や接道状況、周辺環境など個別要因で大きく変わり、不動産鑑定士が評価する公示地価とも乖離があります。

住宅地の取引事例(2022年第2四半期〜2023年第1四半期)


所在地



最寄駅・距離


坪単価


八尾市荘内町



近鉄八尾・6分


880,000円


八尾市西山本町



河内山本・9分


750,000円


八尾市南本町



近鉄八尾・13分


680,000円


八尾市太子堂



JR久宝寺・13分


660,000円


八尾市東太子



JR八尾・6分


570,000円


八尾市刑部



高安・9分


500,000円


八尾市木の本



八尾南・9分


500,000円


八尾市柏村町



恩智・7分


430,000円

参考元:国土交通省「土地総合情報システム 八尾市」

八尾市の今後の地価推移

家と計算機とグラフ
大阪府八尾市は、大阪市の近郊都市として発展した人口20万26万人を超える(2023年9月現在)中核市です。大阪市内をはじめ東大阪市、堺市などに通勤、通学する人が多くいます。

近鉄八尾駅を中心に各沿線駅近くの利便性の高い場所は上昇傾向にありますが、それ以外の地域は横ばいかやや下落傾向がみられます。
八尾市において、今後の地価推移に影響する地域要因や個別要因は特になく、最寄り駅からの距離や利便性に応じてこれまでと同様に推移すると予測されます。

参考元:八尾市「八尾市の概要」
参考元:八尾市「都市計画マスタープラン」

平屋を建てる時の目安の坪数と土地価格

植栽が美しい白い外壁の平屋
平屋建てで必要となる土地面積を算出するには、必要な居住面積を知る必要があります。
この点、国は豊かな住生活を実現するために必要と考えられる住宅面積の水準(誘導居住面積水準)を示しています。

●単身者:55㎡
●2人以上の世帯:25㎡×世帯人数+25㎡※2

※1 一般型:郊外および都市部以外の戸建て住宅を想定した面積
※2 子どもは大人と同じ必要面積で想定(持ち家のため)

参考元:厚生労働省「住生活基本計画における居住面積水準」

誘導居住面積から算出した必要な土地面積と予算

下表は、誘導居住面積水準から算出した必要な住宅面積と土地面積です。


世帯構成


必要な住宅面積


必要な土地面積



1人(単身)


55㎡


約91.6㎡(27.7坪)



2人


75㎡


約125㎡(37.8坪)



3人


100㎡


約166㎡(50.5坪)



4人


125㎡


約208㎡(63.1坪)


平屋の場合、住宅面積と建築面積はほぼ同じと考えられることから、必要な土地面積は建てる地域の建ぺい率(土地面積に対して建てられる面積の割合)によって決まります。
八尾市の住居系用途地域の建ぺい率は、ほとんどの地域で60%が指定されていることから、土地面積を計算するにあたり建ぺい率60%として算出しました。

参考元:八尾市「都市計画図の検索」

さらに、上記の必要となる土地面積から予算の目安をまとめたものが下表となります。八尾市の取引事例を参考に坪単価50〜80万円の土地を購入した場合を想定し算出しています。


世帯構成


土地面積


土地の坪単価

50万円


土地の坪単価 60万円


土地の坪単価 70万円


土地の坪単価 80万円


1人



27.7坪



1,385万円



1,662万円



1,939万円



2,216万円



2人



37.8坪



1,890万円



2,268万円



2,646万円



3,024万円



3人



50.5坪



2,525万円



3,030万円



3,535万円



4,040万円



4人



63.1坪



3,155万円



3,786万円



4,417万円



5,048万円


狭小地に注文住宅を建てるときの注意点

家と注意点
土地探しにおいて、予算的な問題から狭小地を検討することもあると思います。
狭小地とは一般的に15〜20坪程度の土地をいいますが、狭小地の家づくりでは注意点もあります。

建築コストが高くなる

狭小地では建築コストが高くなる場合がありますので注意が必要です。
狭小の敷地では、建築時に大型の重機や作業車が入れないこともあり、人の手に頼る分、作業工数や人件費が増え、結果的に建築コストが高くなることがあります。
狭小地の建物プランを考える際には、施工上の制限や建築コストについて意識する必要があります。

採光が悪くなる

狭小地での注文住宅では、採光が悪くならないか注意する必要があります。
狭小地の場合、敷地いっぱいに家を建てることが予測され、隣地との境界、建物までの距離が必然的に近くなることが考えられます。
加えて、低層である分隣地や周辺の建物の影響を受けやすく、採光が悪くなりやすいといえます。
特に、駅近くの商業地域などでは、大規模な商業施設やビル、分譲マンションが建てられる可能性があることも注意しなければなりません。

大阪府八尾市でおすすめのエリア

マイホームの立地場所イメージ
最後に八尾市のおすすめエリアを紹介します。

近鉄八尾駅周辺エリア

八尾市の中心駅である近鉄八尾駅は、大阪難波駅まで乗り換え不要でアクセスできます。
駅周辺は、アリオ八尾など大型商業施設が2か所あり、スーパー、飲食店も数多くある生活利便性の高い地域です。
駅徒歩圏内で総合病院や図書館、文化会館などもあり、子育て世帯にもおすすめのエリアです。

近鉄河内山本エリア

近鉄河内山本駅は、近鉄大阪線と信貴線の2路線が通る駅です。駅周辺は、商店街やスーパー、飲食店がある一方、駅北側は八尾市内でも高級住宅地として評判のエリアです。
駅の南側は、八尾市でもトップクラスの人気がある市立山本南小学校の学校区となっています。

JR久宝寺周辺エリア

JR久宝寺駅は、快速停車駅として天王寺駅まで1駅、大阪駅へも30分程度でアクセスできる利便性の高い駅です。
駅周辺には、スーパーや総合病院(八尾市立病院)のほか、北側には府営の久宝寺緑地公園があり、スポーツ施設やプール、子ども広場など休日のおでかけに利用できます。

大阪府八尾市で注文住宅を建てるならプライムライフへ

ダークカラーがアクセントの木目のリビングと畳の小上がり

注文住宅を建てるとなると、まずは予算を決め、土地、建物の優先順位を明確にすることが大切です。そのためには、地域の相場や実情に詳しいと同時に建物プランや住宅性能について信頼できる住宅会社に依頼することが大切です。
プライムライフは、ZEH、長期優良住宅以上の断熱性能、耐震等級3を実現しつつ、建築家とともにデザイン性の高い注文住宅を提案しつづける住宅会社です。
八尾市や周辺地域での注文住宅をご検討中の方は、モデルハウス見学会や家づくり勉強会も開催していますのでお気軽にご相談ください。

>>大阪府八尾市の土地に適した高性能住宅を建てるなら「R+house」
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断熱、換気、大事なことですが、いちばん大切なことは「高気密」です。
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プライムライフ/R+house八尾は、高気密を大切に施工しています。
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八尾市・藤井寺市を含む大阪府でも、今後必ず起こるといわれている南海トラフ地震では大きな被害を受けることが予想されています。
また、全国的にも、東日本大震災以降、熊本地震、そして2025年の能登半島地震があり、住宅の地震対策に関する関心はさらに高まっています。
そこで、プライムライフはそういった今後の地震リスクに備えて、全棟で国が定める耐震性能の最高ランク『耐震等級3』を標準仕様とした、地震に対する備えが高い水準の耐震住宅を提供しています。
さらにプライムライフでは、通常の2階建て住宅で採用されている壁量計算という面積と構造の要素だけを見る簡易的な計算ではなく、あらゆる方向からかかる力を緻密に計算して構造の強さを算出する『許容応力度計算』を実施。
建築基準法の1.5倍の強さにあたる、『本当の耐震等級3』の建築に対応します。

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天美モデルハウス

建築家とつくる高性能な注文住宅

R+houseでは単に流行のデザインや設備を取り入れるのではなく、飽きのこない普遍的なデザインで、快適性・省エネ性・耐久性を追求し、コストの無駄を省き、身近に、手軽に感じられる価格で「建築家住宅」を提供しています。

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